BTW-herziening na aankoop onroerende zaken

De aankoop btw op leveringen van investeringsgoederen wordt vijf respectievelijk tien boekjaren gevolgd. Er wordt dan dus achteraf in feite bekeken of de aankoop btw terecht in aftrek is gebracht. Dit noemen we herziening. Herziening zorgt ervoor dat de btw-druk aansluit bij het feitelijke gebruik voor vrijgestelde en belaste doeleinden.

Deze herziening geldt niet voor diensten, waardoor het eerste gebruik bepalend is voor de beoordeling of btw terecht in aftrek is gebracht. Bij verbouwingen van vastgoed wordt daarom vaak gebruik gemaakt van de zogenoemde shortstay structuur. Dit houdt in dat na een verbouwing die niet kan worden aangemerkt als nieuwbouw, het pand, veelal een woning, in het eerste boekjaar na verbouwing btw-belast verhuurd wordt (shortstay bestemming). Door de btw-belaste verhuur, kan de btw op de verbouwing geheel worden afgetrokken. Deze btw kan niet meer worden nageheven als de belaste verhuur stopt.

Op dit moment loopt er een aantal rechtszaken tegen deze shortstay structuren. Om definitief een einde te maken aan de ongelijkheid tussen diensten en leveringen, wordt nu een wet voorgesteld, waardoor ook op diensten kan worden herzien.

Wetsvoorstel

De minister heeft een consultatie bekend gemaakt waarin hij voorstelt tot uitbreiding van de huidige herziening met diensten aan onroerende zaken met een drempelbedrag van €30.000 en een herzieningstermijn van (vooralsnog) vijf boekjaren. Dit acht de minister voldoende om het doel van de maatregel te bereiken. De herziening gaat gelden voor diensten met een duurzaam karakter, waarvan de kosten normaliter niet als lopende uitgaven worden geboekt, maar over meerdere jaren worden afgeschreven. Wat de reikwijdte van deze definitie is, zal nog moeten blijken. Wij vragen ons af of bijvoorbeeld de diensten van de architect ook geraakt worden door deze definitie.

De maatregel moet in werking treden per 1 januari 2026. Tot die tijd geldt een overgangstermijn, zodat ondernemers op de maatregel kunnen anticiperen.

Onze visie

De keuze van de wetgever om een herziening op kostbare diensten met betrekking tot onroerende zaken in te voeren begrijpen wij. De Hoge Raad heeft in zijn rechtspraak over ‘in wezen nieuwbouw’ de drempel in de afgelopen jaren zodanig hoog gelegd voor leveringen, dat in de praktijk een verbouwing meestal als een dienst kwalificeert. Hierdoor is de effectiviteit van de huidige herzieningsregeling voor leveringen van investeringsgoederen beperkt. Wij vinden het wel opmerkelijk dat de minister vooralsnog heeft gekozen voor een herzieningstermijn van vijf boekjaren, wat aanzienlijk minder is dan de tien jaren voor de herziening van onroerend goed. Als gevolg hiervan is de jaarlijkse impact van verandering van vrijgesteld gebruik naar belast gebruik of vice versa bij diensten veel groter.

Voor wie?

Voor wie is dit van belang? Met name voor ondernemers die momenteel grootschalige/meerjarige verbouwingsprojecten uitvoeren kan deze maatregel gevolgen hebben. Door de werking van de herzieningstermijn is het moment van eerste verhuur en ingebruikname leidend. Indien dit moment vóór 1 januari 2026 plaatsvindt, is men op grond van de tekst van het consulatiedocument niet gebonden aan de nieuwe herzieningstermijn. Het kan daarom in sommige gevallen raadzaam zijn om het moment van eerste verhuur en ingebruikname, indien mogelijk, naar voren te halen.

Vragen?

Mocht u vragen hebben m.b.t. bovenstaande, dan kunt u contact opnemen met onze indirect tax collega’s.