Nieuw btw vastgoedbesluit

Per 1 januari 2024 is het onlangs gepubliceerde geactualiseerde btw vastgoedbesluit ingegaan. In het nieuwe besluit is aansluiting gezocht bij de (recente) wetswijzigingen en (nieuwe) jurisprudentie. Het besluit bevat veel gedetailleerde wijzigingen, waaronder ten aanzien van de functie van een gebouw bij sloop, wanneer sprake is van eerste ingebruikneming, de samenloop met overdrachtsbelasting, overdracht van appartementsrechten en de btw-behandeling van zonnepanelen en servicekosten. De meest relevante wijziging die in de praktijk zeer welkom is betreft de verruiming van de goedkeuring die geldt voor de datum van ingang van de optie voor btw belaste verhuur.

Context verruimde goedkeuring btw belaste verhuur

Voor btw-doeleinden betreft verhuur in principe een btw-vrijgestelde dienst. Huurder en verhuurder kunnen echter gezamenlijk opteren voor btw-belaste verhuur indien zij aan de voorwaarden voldoen, waaronder het vereiste dat het gebouw voor 90% of meer voor belaste doeleinden wordt gebruikt. In de praktijk wordt doorgaans geopteerd voor belaste verhuur in de schriftelijke huurovereenkomst voor de betreffende onroerende zaak.

De strikte formele voorwaarden die aan de inhoud van de optie gesteld worden in de schriftelijke huurovereenkomst, leidde er in de praktijk toe dat partijen vaak onjuist geopteerd hadden voor btw-belaste verhuur. De btw ten aanzien van de verhuur was dan onterecht in rekening gebracht en niet aftrekbaar voor de huurder. Ook is de verhuur dan vrijgesteld, wat voor de verhuurder leidt tot aftrekbeperkingen en mogelijk herziening van btw.

Verruimde goedkeuring

Indien de partijen voldoen aan de vereiste 90%-norm (op grond waarvan de huurder het gehuurde moet gebruiken voor doeleinden waarvoor tenminste 90% recht op aftrek bestaat) en daarnaast hebben gehandeld alsof rechtsgeldig is gekozen voor belaste verhuur (d.w.z. er is btw in rekening gebracht ten aanzien van de verhuur), dan dient als ingangsdatum van de belaste verhuur de datum van de oorspronkelijke schriftelijke huurovereenkomst waarin onjuist geopteerd was. Het formele gebrek dient te worden hersteld binnen een redelijke termijn nadat partijen hiervan op de hoogte zijn. Indien partijen voorheen niet gehandeld hebben alsof rechtsgeldig is gekozen voor btw belaste verhuur, dan kan ook dan aangesloten worden bij de datum van de oorspronkelijke schriftelijke huurovereenkomst, voor zover de gewijzigde schriftelijke huurovereenkomst minder dan drie maanden later ingaat dan de oorspronkelijke schriftelijke huurovereenkomst.

Opmerking Atlas

Wij zien in de praktijk vaak in onder meer fiscale due diligence onderzoeken dat onjuist geopteerd is voor btw belaste verhuur, maar wel btw in rekening is gebracht over de verhuurdienst. Dit leidde derhalve vaak tot btw risico’s voor verhuurder en huurder, waarvan de oorsprong enkel administratief is. Wij leidde uit de wijziging af dat deze ongewenste gevolgen ook door de beleidsmakers en de Belastingdienst niet waren beoogd. Om deze reden is de verruimde goedkeuring zeer welkom.

Meer weten?

Wilt u meer weten over dit onderwerp of heeft u vragen? Neemt u dan gerust contact op met bovengenoemde contactpersonen of onze collega’s van het Atlas indirect tax team.