Fiscale ontwikkelingen relevant voor de Nederlandse vastgoedmarkt

In dit uitgebreide overzicht duiken we in de nieuwste fiscale ontwikkelingen die de Nederlandse vastgoedmarkt beïnvloeden. We belichten de belangrijkste veranderingen en hun gevolgen voor investeerders, ontwikkelaars en belanghebbenden. Van de afschaffing van bepaalde belastingvrijstellingen tot nieuwe regelgeving over entiteitsclassificatie en BTW-rechtspraak, deze updates betekenen cruciale verschuivingen in het landschap van vastgoedtransacties en investeringsstrategieën in Nederland.

Nederlandse overdrachtsbelasting op aandelen

Op 1 januari 2025 wordt de vrijstelling van overdrachtsbelasting ter zake van aandelen in vennootschappen die bouwgrond of nieuw ontwikkeld onroerend goed bezitten, afgeschaft. Het specifieke tarief voor deze aandelentransacties wordt 4% (in plaats van het algemene tarief van 10,4%). Er geldt een uitzondering als het onroerend goed wordt gebruikt voor activiteiten waarbij de btw in de twee jaar na de aankoop voor ten minste 90% kan worden teruggevorderd.

Afschaffing van de drempel van EUR 1 miljoen in de EBITDA-regel voor renteaftrekbeperking

Momenteel is de renteaftrek op basis van deze regel beperkt tot het hoogste van de volgende bedragen: (i) 20% van de EBITDA of (ii) EUR 1 miljoen per belastingplichtige.
De nieuwe coalitie wil de eerste drempel verhogen naar 25% van de (fiscale) EBITDA, naar verwachting per 1 januari 2025. Dit heeft een positief effect op de renteaftrek in de vennootschapsbelasting.

Daarnaast is eerder al aangekondigd dat de drempel van EUR 1 miljoen per belastingplichtige zal worden afgeschaft met betrekking tot vastgoed dat wordt verhuurd (aan derden), ook per 1 januari 2025. Daarmee zullen partijen die vastgoed verhuren aan derden aangewezen zijn op de (verhoogde) drempel van 25% van de (fiscale) EBITDA. We raden aan om de impact van deze veranderingen te verifiëren en investeringsstructuren te (her)overwegen.

Afschaffing van het regime voor fiscale beleggingsinstellingen met betrekking tot onroerend goed

Onder het regime van de fiscale beleggingsinstelling (FBI) geldt onder strikte voorwaarden een vennootschapsbelastingtarief van 0%. Per 1 januari 2025 is het onder het FBI-regime niet langer toegestaan om direct in Nederlands vastgoed te investeren. FBI’s die rechtstreeks in Nederlands onroerend goed investeren, worden onderworpen aan 25,8% vennootschapsbelasting. Indirecte investeringen in Nederlands vastgoed blijven toegestaan. Het doel van deze wijziging is om ervoor te zorgen dat Nederland belasting mag heffen met betrekking tot Nederlands onroerend goed.

Deze regel heeft aanzienlijke gevolgen voor partijen die momenteel het FBI-regime toepassen met betrekking tot directe vastgoedinvesteringen. Goed om investeringsstructuren te (her)overwegen.

Wijzigingen in classificatieregels voor entiteiten

Op 1 januari 2025 veranderen de Nederlandse kwalificatieregels voor buitenlandse entiteiten. Er is een nieuw concept besluit gepubliceerd met betrekking tot deze regels. Naar verwachting zullen als gevolg van deze regels verschillende buitenlandse entiteiten veranderen van niet-transparant naar transparant. Daarnaast zullen niet-transparante Nederlandse beleggingsfondsen (FGR’s) en Nederlandse commanditaire vennootschappen (CV’s) in principe transparant worden op 1 januari 2025, met een strikte uitzondering voor gereguleerde FGR’s.

Dit resulteert in principe in een fictieve vervreemding van activa en passiva door de buitenlandse entiteit aan haar aandeelhouders en kan leiden tot verschillende fiscale gevolgen, zoals de heffing van vennootschapsbelasting of wijzigingen in bronbelasting- en renteaftrekposities. Zie deze link voor meer informatie.

We raden aan om de impact van deze nieuwe kwalificatieregels voor entiteiten en hun aandeelhouders zo snel mogelijk te verifiëren.

Belangrijke jurisprudentie over ongerealiseerde fiscale verliezen

Volgens recente jurisprudentie zullen bij een aandelentransactie ongerealiseerde verliezen (d.w.z. voor zover de marktwaarde van vastgoed lager is dan de fiscale boekwaarde) verloren gaan. De zaak ligt voor bij de Hoge Raad.

Totdat de Hoge Raad arrest wijst, resulteert dit in onzekerheid met betrekking tot aandelentransacties, wat een aanzienlijke impact kan hebben op de onderhandelingen over de koopprijs en de transactiedocumentatie. We raden aan om de mogelijke impact te verifiëren en ervoor te zorgen dat passende clausules worden opgenomen in de transactiedocumentatie. Zie ook deze LinkedIn post.

Belangrijke btw-jurisprudentie over de levering van bouwgrond met resterende gebouwen

De Hoge Raad heeft onlangs een arrest gewezen over de kwalificatie van grond als bouwgrond. Voor btw-doeleinden is de levering van bouwgrond btw-belast en is de verkrijging dus vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In de praktijk is het bij de ontwikkeling van een woonperceel meestal de bedoeling dat de levering niet btw-belast is vanwege niet-aftrekbare voorbelasting.

Een belangrijke voorwaarde om grond als bouwgrond te kwalificeren is dat de betreffende grond onbebouwd is. In de zaak waarover de Hoge Raad heeft geoordeeld, bleef op het geleverde perceel een lange muur staan die was overgebleven na de sloop van de rest van het gebouw dat vroeger dienst deed als snoepfabriek. Na de levering van de grond werden er huizen op het perceel gebouwd. De muur dient als buitenmuur van de later gebouwde garages en als scheidingsmuur voor de aangrenzende percelen.
De Hoge Raad oordeelt het tegenovergestelde van wat werd geoordeeld door de rechtbank en het gerechtshof. Volgens de uitspraak is de grond onbebouwd, terwijl eerder was geoordeeld dat het perceel bebouwd was vanwege de overgebleven muur.

De Hoge Raad overweegt dat de muur inderdaad kwalificeert als een gebouw. Echter, omdat het geleverde perceel bestaat uit zowel een gebouw als onbebouwde grond, moet worden beoordeeld of het perceel in zijn geheel moet worden aangemerkt als een gebouw en de grond daarvan verbonden is met het gebouw. Dat laatste is niet het geval. De Hoge Raad merkt op dat de overgebleven muur verwaarloosbaar is ten opzichte van het onbebouwde deel van het perceel. Daarom moet het perceel worden beschouwd als onbebouwde grond.

Het stond vast dat de onbebouwde grond bestemd was om te worden ontwikkeld op het tijdstip van de levering van het perceel. Daarom kwalificeert de levering als levering van bouwgrond en is zij onderworpen aan de btw.

Naar onze mening benadrukt deze zaak de complexiteit van de beoordeling of een levering van grond een levering van bouwgrond is voor btw-doeleinden. Het antwoord op die vraag hangt sterk af van de feiten en omstandigheden. Met betrekking tot de levering van grond met resterende gebouwen raden we aan om een grondige analyse uit te voeren.

Box 3 tarief omlaag

Vastgoed in bezit van individuen wordt belast in box 3, tegen 36%. Onder het huidige regime wordt niet het daadwerkelijke inkomen belast, maar fictief inkomen. Het fictieve inkomen is een percentage van de WOZ waarde van het vastgoed. Het box 3 tarief zal worden verlaagd per 1 januari 2025. Het is niet duidelijk hoe veel het box 3 tarief wordt verlaagd. Verder wordt er nog steeds gewerkt aan een stelselwijziging, waarbij niet langer het fictieve inkomen, maar het daadwerkelijke inkomen wordt belast. Hoe dat systeem er precies uit komt te zien is nog steeds onderwerp van discussie. Het is de verwachting dat dit nieuwe systeem niet eerder wordt ingevoerd dan 1 januari 2027.

Vragen?

Mocht u vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Arthur Smeijer of Gerben Markink.