Vastgoedfiscaliteit: Wanneer leiden verbouwingswerkzaamheden tot een fiscaal nieuw gebouw?

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft recent een arrest gewezen over de btw-term in wezen nieuwbouw. De centrale vraag in deze zaak was of de verbouwingswerkzaamheden dusdanig ingrijpend zijn geweest dat er in fiscaal opzicht een nieuw gebouw is ontstaan.  

Deze kwalificatie maakt een belangrijk verschil, omdat de levering van een nieuw gebouw belast is met 21% btw – die bij btw-belast gebruik aftrekbaar is – en doorgaans vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Indien verbouwingswerkzaamheden niet leiden tot een nieuw gebouw is in beginsel 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Achtergrond Amsteldok-zaak

In deze zaak was sprake van herontwikkeling van een oud kantoorgebouw. Uit de omschreven feiten en omstandigheden en al eerder gepubliceerde nieuwsberichten is af te leiden dat het zeer waarschijnlijk gaat om de kantoorkolos Amsteldok (voorheen Rivierstaete) in Amsterdam.

Dit gebouw van circa 29.000 m2  is in 2013 aangekocht voor € 18,5 miljoen en  vervolgens voor ruim € 50,5 miljoen herontwikkeld en verbouwd. Na voltooiing van de verbouwing is het gebouw grotendeels verhuurd en eind 2018 voor ruim € 217 miljoen verkocht. De verbouwingswerkzaamheden zagen met name op de toevoeging van een skylounge op de bovenste verdieping, een nieuwe liftschacht, een nieuwe uitbouw voor een restaurant van circa 315 m2 en de uitbreiding van een nieuwe hoofdentree van 250 m2. Ook zijn er op verschillende plekken in het gebouw nieuwe (staal)constructies toegevoegd en bestaande constructies verstevigd. In totaal zijn er 113 (nieuwe) funderings-/heipalen aangebracht

Hoge Raad: wijziging in bouwkundige constructie

Eind 2022 oordeelde de Hoge Raad in een andere zaak dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, waaronder vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, ertoe kunnen leiden dat door verbouwingswerkzaamheden er in fiscaal opzicht een nieuw gebouw ontstaat. Andere  factoren, zoals een eventuele functiewijziging, de (bouwkundige) identiteit, de uiterlijke herkenbaarheid of de naamsbekendheid van een gebouw voor en na de verbouwing kunnen slechts  aanwijzingen zijn (en zijn derhalve niet doorslaggevend) dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan.

De Hoge Raad stelde hierbij dat de toets – óf de bouwkundige constructieve wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest dat sprake is van een fiscaal nieuw gebouw – afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.

Oordeel Hof in Amsteldok-zaak

Terug naar de Amsteldok-zaak. Het Hof oordeelt dat de herontwikkeling van het oude kantoorgebouw dusdanig ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Het Hof geeft aan dat de wijzigingen in het vloeroppervlak in verhouding tot het totale vloeroppervlak van het gebouw weliswaar relatief klein is en dat de bijgeplaatste funderings-/heipalen een beperkt deel van het gebouw ondersteunen, maar dat wel degelijk sprake is van (de vereiste) constructieve wijzigingen.

Het Hof acht met name de wijzigingen in de stalen constructie, de extra funderings-/heipalen en de nieuwe liftschacht van doorslaggevend belang. Kortom, ook al waren de constructieve wijzigingen relatief gezien wellicht gering, al met al zijn de verbouwingswerkzaamheden dusdanig ingrijpend dat fiscaal een nieuw gebouw is ontstaan.

Wij menen dat het oordeel van het Hof in de Amsteldok-zaak een opvallende uitkomst is in vergelijking met een eerder verschenen arrest van de Hoge Raad begin 2025. In dit arrest bevestigde de Hoge Raad een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam dat geen sprake was van in wezen nieuwbouw. In die betreffende zaak was het gebouw in 2014 aangekocht voor € 6,5 miljoen en voor € 25,2 miljoen verbouwd. In deze zaak werden de wijzigingen in de bouwkundige constructie – die er dus wel waren, maar enkel zagen op 8% van de dragende (hoek)kolommen – in zijn totaliteit onvoldoende ingrijpend geacht.

Volledigheidshalve merken wij op dat de Staatssecretaris van Financiën tegen de uitspraak van het Hof in de Amsteldok-zaak beroep in cassatie heeft ingesteld.

Belang vastgoedpraktijk

Het oordeel van het Hof in de Amsteldok-zaak is een wenselijke uitkomst voor herontwikkelingen van kantoorgebouwen. Indien de verbouwingswerkzaamheden relatief geringe wijzigingen aan de bouwkundige constructie bewerkstelligen kan het standpunt worden ingenomen dat de kwalificatie als fiscaal nieuw gebouw worden bereikt. Dit zorgt er dus voor dat de levering btw-belast is – die bij btw-belast gebruik aftrekbaar is – en doorgaans vrijgesteld is van overdrachtsbelasting.

Let wel op, voor transformatieprojecten, bijvoorbeeld van oude kantoorgebouwen naar woningen, is een dergelijke fiscale kwalificatie niet wenselijk. Bij zulke transformatieprojecten heeft het juist de voorkeur dat het gebouw fiscaal gezien niet als nieuw gebouw kwalificeert, aangezien de btw in zulke gevallen niet aftrekbaar is en een kostenpost  vormt. Indien mogelijk is het bij zulke transformatieprojecten – puur vanuit fiscaal perspectief gezien – wenselijk dat er geen of beperkte bouwkundige constructieve wijzigingen plaatsvinden.

Aangezien de fiscale kwalificatie van een gebouw een grote impact heeft op de uiteindelijke verkoopopbrengst raden wij vastgoedondernemers aan voor aanvang van projecten met veel verbouwingswerkzaamheden de fiscale kwalificatie goed in kaart te brengen en te documenteren. Aangezien het afhankelijk is van de omstandigheden van het geval óf bouwkundige constructieve wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest dat sprake is van een fiscaal nieuw gebouw, raden wij aan de fiscale kwalificatie met uw belastingadviseur en eventueel tijdig met de Belastingdienst af te stemmen.

Wilt u meer weten of heeft u vragen, neem contact op met Gerben Markink of Jeroen van Dijk.